Để được thực hiện dự án đầu tư, trở thành chủ thể của quyền thuê đất trong khu công nghiệp, người được Nhà nước cho thuê đất và đơn vị thuê lại đất để thực hiện dự án cần đáp ứng các điều kiện sau:

I. Điều kiện về diện tích khu công nghiệp: 

Theo Điều 2.1 Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024 của Chính phủ quy định về quản lý, phát triển cụm công nghiệp quy định:

Cụm công nghiệp có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 10 ha. Riêng đối với cụm công nghiệp ở các huyện miền núi và cụm công nghiệp làng nghề có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 5 ha.

II. Điều kiện của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: 

Theo quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo hình thức đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (cụ thể ở đây là “dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao”) để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Tuy vậy, nhà đầu tư phải đảm bảo các điều kiện sau trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đó là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện dưới đây:

1. Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
2. Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dự nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu:
   • Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha,
   • Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;
   • Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Riêng tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải thực hiện thêm các thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư.

Như vậy, để được thực hiện dự án đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư phải lập được phương án đầu tư, xác định được tổng mức đầu tư kết hợp với quy mô sử dụng đất để xác định tỷ lệ vốn góp trong trường hợp liên doanh đầu tư thành lập pháp nhân mới hoặc huy động, điều chỉnh tỷ lệ vốn góp tối thiểu trong doanh nghiệp phù hợp với tỷ lệ vốn sở hữu theo quy định.

III. Về nhu cầu thuê đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích thuê đất:

Điều kiện để giao đất, cho thuê đất khi đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cần đáp ứng các điều kiện sau:

Một là, phù hợp với quy định tổng thể phát triển khu công nghiệp đã được phê duyệt.

Hai là, khu công nghiệp trừ trường hợp thu hút được các dự án đầu tư tối thiểu tương đương 2.000.000.000 đô-la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng, phải được phân kỳ đầu tư áp dụng theo quy mô diện tích, loại đất bị chuyển mục đích sử dụng đất¹.

Ba là, tại thời điểm trình báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án hạ tầng khu công nghiệp hoặc nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hợp lệ, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạt tối thiểu là 60%.

Bốn là, dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu % tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, … thuê đất, thuê lại đất.

Năm là, có khả năng đáp ứng các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp² phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Chú thích:

1. Điều 9.2, 9.3 của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. ↩︎
2. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp là dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật tại khu công nghiệp và cho các nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng, thực hiện dự án đầu tư, tổ chức sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. ↩︎