Đối với nhà đầu tư nước ngoài khi lần đầu đầu tư vào Việt Nam, cần lưu ý những vấn đề như sau:

1. Những ngành, nghề đầu tư kinh doanh bị cấm ở Việt Nam
2. Những ngành, nghề kinh doanh có điều kiện
3. Ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài

Danh mục ngành, nghề đầu tư – kinh doanh bị cấm thì đã có danh mục được ban hành và cập nhật, sửa đổi, bổ sung theo từng thời kỳ. Hiện hành, các ngành, nghề kinh doanh bị cấm áp dụng đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài bao gồm:

• Kinh doanh các chất ma túy theo quy định
• Kinh doanh các loại hóa chất, khoáng vật theo quy định
• Kinh doanh mẫu vật các loài thực vật, động vật hoang dã có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên quy định, mẫu vật các loài thực vật rừng, động vật rừng, thủy sản nguy cấp, quý, hiếm Nhóm I có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên quy định
• Kinh doanh mại dâm
• Mua, bán người, mô, xác, bộ phận cơ thể người, bào thai người
• Hoạt động kinh doanh liên quan đến sinh sản vô tính trên người
• Kinh doanh pháo nổ
• Kinh doanh dịch vụ đòi nợ

Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam cũng ban hành danh mục các ngành, nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện. Theo cách hiểu hiện nay, đây là những ngành, nghề mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng. Luật cũng quy định các điều kiện đầu tư – kinh doanh bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư.

Nội dung điều kiện đầu tư kinh doanh phải bao gồm:

• Đối tượng và phạm vi áp dụng điều kiện đầu tư kinh doanh
• Hình thức áp dụng điều kiện đầu tư kinh doanh
• Nội dung điều kiện đầu tư kinh doanh
• Hồ sơ, trình tự, thủ tục hành chính để tuân thủ điều kiện đầu tư kinh doanh (nếu có)
• Cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính đối với điều kiện đầu tư kinh doanh
• Thời hạn có hiệu lực của giấy phép, giấy chứng nhận, chứng chỉ hoặc văn bản xác nhận, chấp thuận khác (nếu có)

Hình thức áp dụng của các điều kiện đầu tư – kinh doanh:

Nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng điều kiện tiếp cận thị trường như quy định đối với nhà đầu tư trong nước trừ những ngành, nghề thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm:

• Ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường;
• Ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện.

Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm:

• Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
• Hình thức đầu tư;
• Phạm vi hoạt động đầu tư;
• Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư;
• Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Ngoài điều kiện tiếp cận thị trường đối với các ngành, nghề quy định như trên, nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện (nếu có) sau đây: 

• Sử dụng đất đai, lao động; các nguồn tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản; 
• Sản xuất, cung ứng hàng hóa, dịch vụ công hoặc hàng hóa, dịch vụ độc quyền nhà nước; 
• Sở hữu, kinh doanh nhà ở, bất động sản;
• Áp dụng các hình thức hỗ trợ, trợ cấp của Nhà nước đối với một số ngành, lĩnh vực hoặc phát triển vùng, địa bàn lãnh thổ;
• Tham gia chương trình, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
• Các điều kiện khác theo quy định tại các luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế về đầu tư có quy định không cho phép hoặc hạn chế tiếp cận thị trường đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Đối tượng áp dụng Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường:

• Nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Điều 3.19 của Luật Đầu tư 2020

Là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.

• Tổ chức kinh tế theo quy định tại các điểm của Điều 23.1 (a), (b), và (c) của Luật Đầu tư 2020 khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.